Descubra tudo sobre a Lei do Inquilinato

Milhões de brasileiros moram de aluguel hoje em dia e esse número não para de crescer, isso é comprovado de acordo com o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), que diz que pelo menos 18,3% das famílias do Brasil vivem em moradia alugada. Nesse contexto, as relações entre os proprietários e os inquilinos também precisam seguir normas estabelecidas pela legislação do país, já que esse é um meio de relacionamento muito comum aqui no Brasil e que exige seriedade. Afinal, estamos falando de moradia. 

Lei do Inquilinato

Por isso surgiu a Lei do Inquilinato, que tem como objetivo estabelecer regras para esses dois grupos de pessoas, o que vai alugar e o proprietário da residência. Saber como essa lei funciona e quais são os direitos e deveres de cada personagem no contrato do aluguel é de extrema importância, tanto para os inquilinos quanto para o dono da casa. Assim, nós preparamos um artigo que vai explicar tudo que você precisa saber sobre a Lei do Inquilinato, confira:

Nova lei do inquilinato


Antes de tudo, é muito importante lembrar que as leis são itens mutáveis da nossa sociedade, ou seja, elas podem mudar e serem atualizadas desde a sua promulgação. Isso não é diferente para a Lei do Inquilinato, que vem sofrendo mudanças, adições e remoções de regras, direitos e deveres. Um exemplo disso foi a revisão de 2012, que foi feita com o objetivo de tornar os contratos mais seguros e equilibrados.

Por isso, nós vamos tentar de dar a noção mais atualizada possível de como essa lei está se comportando nos dias de hoje. Porém, saiba que ela pode estar sendo estudada para mudanças e atualizações agora neste momento enquanto você lê nosso artigo. Mesmo assim, as mudanças nem sempre são tão impactantes e apenas adicionam pequenos fatores, deixando a essência principal da lei basicamente igual desde seu lançamento. Sem mais enrolação, comece aprendendo o que é a Lei do Inquilinato.

O que é lei do inquilinato


Como nós mencionamos no início do texto, morar de aluguel é algo que se torna cada vez mais comum na sociedade brasileira e se você mora ou já morou de aluguel, talvez já tenha ouvido falar sobre a Lei do Inquilinato. Essa lei foi criada em 1991 e é denominada lei nº 8.245/91. Seu principal objetivo é regulamentar o mercado de aluguel de imóveis através dos contratos, estabelecendo regras, normas e deveres para os inquilinos e para os proprietários dos imóveis. Muitas pessoas acham que o contrato é apenas uma forma de garantir o pagamento do aluguel, porém, esse documento abrange muitas outras coisas.

Quando nós vamos alugar uma casa nova, principalmente se for pela primeira vez, a última coisa que pensamos é na Lei do Inquilinato e quais são os nossos direitos ao assinar aquele contrato, e isso é um erro. A Lei do Inquilinato é fundamental para que a legislação consiga atuar de forma padrão sobre todos os contratos de locação de imóveis, sem deixar de ser justa. Além disso, essa regulamentação permite que ambas as partes do contrato tenham o direito de reivindicar amparo jurídico caso algum tipo de situação inesperada aconteça dentro da relação entre locador e locatário.

Entretanto, a Lei do Inquilinato também possui suas limitações no que se diz a cobertura dos tipos de locação de imóveis. O primeiro artigo da lei nº 8.245 diz que a Lei do Inquilinato irá agir somente sobre a locação de imóveis urbanos, deixando a regulamentação de outros tipos de bens sob responsabilidade de outros órgãos, por exemplo, o Código Civil.

Como a lei pode se estender bastante, nós vamos citar os principais pontos dessa regulamentação que precisam ser aprendidos pelos inquilinos e locadores.

Quantos dias o inquilino pode atrasar o aluguel?


Essa é uma pergunta que muitos inquilinos devem fazer para si mesmos. Pagar o aluguel no dia estabelecido pelo contrato é o principal dever do inquilino. A primeira coisa que você precisa saber é que o proprietário do imóvel, seguindo as normas estabelecidas pela lei atual, pode entrar com uma ação de despejo um dia após o atraso do pagamento do aluguel. Muitos inquilinos cometem o erro de achar que os locatários só podem entrar com a ação de despejo depois de muitos dias após o atraso e isso não é verdade.

No entanto, na maior parte dos casos é incomum que o locatário escolha tomar essa decisão um dia após o atraso, então não precisa se desesperar. Todo mundo atrasa o aluguel e isso é bastante comum. Além disso, a ação de despejo também gera custos para o locatário, que também tem que sofrer com os prazos da justiça para solucionar esse tipo de problema.

Por isso, o mais aconselhado é que, se você não tem o dinheiro para pagar o aluguel no dia estabelecido no contrato, o melhor a se fazer é entrar em contato com o proprietário e negociar outra data para o pagamento ou adiá-lo. Outra coisa muito comum é que alguns proprietários estabelecem juros diários no contrato, para os casos de atraso do aluguel.

Quebra de contrato de aluguel


A dissolução (quebra) do contrato pode acontecer em outras situações além do atraso do pagamento do aluguel. De acordo com o artigo 9º da Lei do Inquilinato, o despejo pode acontecer em situações como: acordo mútuo entre ambas as partes do contrato; caso o inquilino pratique qualquer tipo de prática ilegal; pela falta de pagamento de outros tipos de encargos além do aluguel; pela necessidade de realizar reparos de caráter urgente, determinados pelo Poder Público e que exigem a saída do inquilino.

Essas são as situações mais comuns que causam a quebra de contrato, e, por conseguinte, o despejo do inquilino. Como nós falamos, quando o locatário e o locador acordam pela dissolução do contrato, isso também é considerado como ação de despejo. O inquilino também pode ser despejado caso ele se recuse a permitir que algum tipo de obra, estabelecida pelo Poder Público, seja feita no local.

Direito do inquilino


A Lei do Inquilinato não possui um artigo que trata especificamente dos direitos do inquilino. Porém, eles podem ser percebidos através da análise dos deveres do locador da propriedade. Um dos direitos do locatário mais relevantes é o direito de receber o imóvel em bom estado e condições de habitação, o que cabe ao proprietário entrar o imóvel nessas condições.

O inquilino também não deve ser responsabilizado pelo pagamento de dívidas extraordinárias do condomínio em que ele mora, como pinturas na área externa do prédio, reformas em ambientes comuns, expansões, entre outras despesas. Os locatários também tem o direito de exigir o recebimento de comprovantes de pagamento que listem as despesas que foram pagas.

Caução aluguel lei


É um dever do inquilino devolver o imóvel ao proprietário nas mesmas condições que ele o encontrou. Caso contrário, é aí que o caução entra em ação, conforme previsto pelo artigo 38º da Lei do Inquilinato. A caução nada mais é do que uma garantia que o locatário dá ao locador de que irá devolver o imóvel nas condições que ele foi recebido. Essa garantia pode ser dada em forma de dinheiro, bens, como carro, e imóveis.

A maneira mais comum de caução de aluguel é o depósito em dinheiro. Nesse caso, o inquilino deve criar uma conta poupança conjunta no seu nome e no nome do proprietário Depois que o contrato do aluguel for finalizado, o inquilino pode receber o dinheiro de volta. Esse tipo de ação é muito usada por locadores que vão alugar um imóvel para estrangeiros.

Contrato de aluguel de casa


Os contratos são responsáveis por reger a relação entre as pessoas durante a locação de um imóvel e a Lei do Inquilinato estabelece características para o contrato de locação. Veja a seguir como funciona esse tipo de relação:

  • Não solene: o contrato de locação não precisa se formalizado, isto é, a Lei do Inquilinato não exige a formalização de um contrato para poder atuar, com suas normas, sobre a locação de um imóvel;
  • Bilateral e consensual: isso está relacionado às obrigações e deveres que ambas as partes do contrato precisam seguir para manter o contrato;
  • Oneroso: isso significa que a locação do imóvel precisa envolver algum tipo de pagamento por parte do inquilino para o proprietário, o que descarta a doação ou empréstimo de propriedade como locação de imóvel;
  • Comutativo: o valor do aluguel deve estar definido logo no início do contrato;
  • Contínuo: ou seja, conforme o inquilino paga e segue seus deveres o locador também deve fornecer o imóvel e obedecer seus deveres;
  • Prazos: o locador pode estabelecer um contrato de locação por tempo determinado ou indeterminado.

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